КАК КУПИТЬ ЗЕМЛЮ?

Как купить землю, чтобы потом не пожалеть об этом?

В нашем Земельном кодексе применяется принцип деления земель по целевому назначению на категории,  то есть для чего тот или иной участок может быть использован. Данная информация фиксируется в кадастровом паспорте и  в свидетельстве о государственной регистрации права.

Согласно Земельному кодексу категорий земель всего семь:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых природных территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Все земли относятся к какой-то одной из этих категорий.  Необходимо знать, что  для каждого земельного участка предусмотрено только одно целевое назначение («вид разрешенного использования»- ВРИ).

Основные целевые назначения земельного участка:

Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Такой  участок предназначен для строительства дома.  Если  на таком участке ничего не построено, то  Вас могут оштрафовать за нецелевое использование или даже    изъять участок (вполне законно).

Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Такой участок предназначен для выращивания ягод, овощей, фруктов и других сельхозпродуктов.  Строить дом или нет — решаете сами.

Дачный участок.  На Вашем дачном участке можете построить дом и даже прописаться в нем, а можете и не строить, просто сажайте деревца или  выращивайте  цветочки.

Садовый участок.  Здесь  хоть одно плодовое дерево и пару ягодных кустиков,  но посадить придется. Строить дом или не строить дом – опять же дело ваше.

Огородный участок. Предназначен для  выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельхозкультур. На таком участке  возведение капитальных жилых строений запрещается.

Кроме указанных целевых  назначений земли  есть и другие, но  для рассматриваемого вопроса  покупки дачи или домика в деревне они интереса не представляют.

Если Вы присмотрели для покупки  два соседних участка, то очень важно знать, что  законодательство запрещает объединение двух и более участков разных категорий земель, и кадастровая палата Вам откажет. Объединить можно только участки одной категории.
Как два участка разной категории оказываются по соседству, выяснить довольно трудно,  поэтому будьте очень внимательны, изучая  документы на недвижимость.

Есть маленькая подсказка: в черте населенного пункта земля может быть только одной категории – земли поселений.

Однако, тут опять же есть тонкость, которую нечистые на руку продавцы иногда используют.  По Градостроительному кодексу есть такое понятие – зонирование территорий, в соответствии с которым в состав земель поселений могут входить жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны сельскохозяйственного использования и так далее.
Поэтому нередко встречаются ситуации, когда риэлтер  рассуждает о каком-то объекте, уверяя, что тот относится к категории земель промышленности, а на самом же деле это промышленная зона в черте населенного пункта – земли поселений. А это  значит, будут уже  другие пути оформления, и соответствующие подводные камни на нем.

В соответствие с  ФЗ №93,  о так называемой «дачной амнистии». Он дал возможность продавцам продавать свои участки с неполными кадастровыми паспортами (когда в кадастровых паспортах не указаны точные границы участка, площадь ориентировочная, а участок еще не оформлен в собственность продавца), поэтому, если уж участок очень  понравился покупателю, закон разрешает продавцу «ускоренно» оформить свои права на участок, чтобы передать их вам.
Но в этом случае Вам сложнее будет выиграть  в суде, если Ваш новый сосед или местная администрация вздумают отнять у Вас кусок вашего участка, так как  в кадастровом паспорте нет точных данных о границах вашего участка, Доказать в суде, что предыдущий хозяин «вбил колышки там, где надо», вам будет очень трудно.

На что следует обращать внимание при покупке земли под строительство дома :

1. В первую очередь изучите документы на земельный участок. Как правило, у продавца обязательно должно быть свидетельство о государственной регистрации права. До 2000 г. выдавались Свидетельства о праве на землю старого образца. В документах указано, какими правами продавец обладает на продаваемый участок: право собственности, право бессрочного пользования, право аренды и т.п. Также в свидетельстве указано назначение земли и разрешенный вид ее использования. Самые распространенные среди продаваемых участков – земли поселений с разрешенным использованием под индивидуальную жилищную застройку. Вид назначения земли может в дальнейшем повлиять на размеры постройки жилого дома на земельном участке.

2. Желательно поговорить с соседями по участку. И узнать, нет ли у них претензий к границам вашего надела. Если они есть, выясните в земельном комитете «историю» раздела участков. В случае если земля находится на территории садового товарищества, поговорите также с председателем, нет ли по этому участку задолженностей по членским и другим целевым платежам.

3. Обязательно уточните информацию о наличии коммуникаций, или возможности их подведения к земельному участку.

4. Если продавец состоит в браке, то потребуйте нотариально заверенное согласие супруга (или супруги) на сделку.

Читайте также:
Как приватизировать земельный участок.
Что такое кадастровый паспорт?