КВАРТИРА ПОД ОФИС?

Можно ли использовать жилую квартиру под офис?

Зачастую, чтобы начать свой бизнес, начинающему предпринимателю в России не хватает средств, чтобы арендовать подходящее помещение под офис. И поневоле возникает вопрос: «А может ли использоваться жилая квартира под офис?»

Оказывается, пункт 2 статьи 17 ЖК РФ допускает использование жилого помещения для профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Однако, закон допускает использовать жилую квартиру под офис при соблюдении определенных условий.

Условие первое: частное лицо, которое намерено вести свой бизнес на дому, должно быть его собственником или владеть квартирой на других законных основаниях;

Условие второе: предпринимательская деятельность не должна нарушать законные интересы и права других граждан. Здесь под другими гражданами имеются в виду члены семьи собственника или нанимателя, а также соседи;

Условие третье: собственником  используется жилая квартира под офис только для работы в качестве ИП (индивидуального предпринимателя) или для профессиональной деятельности. Как правило, прием на дому осуществляют преподаватели, репетиторы, внештатные бухгалтеры, врачи, адвокаты (в том числе лица, занимающиеся частной юридической практикой), ремесленники и прочие, то есть, априори – это та деятельность, которая не причинит беспокойства соседям.

Нужно отметить, что согласие всех жильцов дома для осуществления, например, частной адвокатской практики на дому не требуется. Если приходы посетителей не беспокоят соседей по площадке, необходимо только устное согласие совместно проживающих жильцов, поскольку действующее жилищное законодательство не предусматривает необходимость  письменного согласия жильцов на осуществление профессиональной деятельности.

А вот использовать собственную квартиру для размещения промышленного производства не допускается.
Также запрещено открывать в жилой квартире детский сад, мини-прачечную или магазин. Для этого требуется перевод жилого помещения в нежилое, а также соблюдение норм пожарной безопасности, СЭС и пр.
Что касается юридического лица, то арендованная им жилая квартира под офис использоваться, естественно, тоже не может, поскольку законодательством предусмотрено использование квартиры только для проживания граждан, а вот арендовать жилое помещение для проживания там своих сотрудников юридические лица могут (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Таким образом, для того чтобы заниматься репетиторством в своей квартире, консультировать граждан, шить, вязать и составлять бухгалтерские отчеты или писать статьи в Интернет на продажу, менять назначение помещения не требуется. А вот если вы задумали использовать свою квартиру в качестве магазина или сдавать ее под офис для юридического лица, то смена ее статуса обязательна.

Как перевести свою квартиру в нежилой фонд?

Такое действие, оказывается, выполнимо не всегда. Изменения категории не допускается в следующих случаях:

1. Если у помещения нет отдельного входа.
2. Если какая-то часть помещения остается жилой.
3. Если помещение обременено правом третьих лиц, т.е. находится под залогом, сдано в аренду и пр.

Для того, чтобы перевести помещение из жилого фонда в нежилой фонд нужно обратиться в орган местного самоуправления с соответствующим заявлением. При этом представляются следующие документы:

1. Свидетельство о собственности (подлинник или заверенный нотариусом).
2. Технический паспорт помещения.
3. Поэтажный план дома.
4. Если планируется перепланировка помещения, то проект перепланировки.

По закону в течение 45 дней должно быть вынесено решение по поданному заявлению. Если оно положительное, то выдается подтверждающий документ, на основании которого можно проводить перепланировку квартиры и использовать ее как нежилое помещение. Но, так как назначение помещения поменялось, значит, требуется квартиру перерегистрировать.

Орган местного самоуправления вправе отказать использовать квартиру под офис в следующих случаях:

1. Если отсутствуют необходимые документы.
2. Не соблюдены условия перевода квартиры в нежилое помещение.
3. Если проект перепланировки противоречит строительным требованиям.

Отказ предоставляется в письменной форме со ссылками на статьи закона, по которым перевод невозможен.
Если такое решение вас не устраивает, то его можно обжаловать в судебном порядке.

Итак, можно подвести итог: жилая квартира под офис использоваться может, главное, чтобы такое использование не была шумным и грязным, и не доставляло окружающим неудобства.

Читайте также:
Магазин, открытый в жилом доме