ПРАВА НАНИМАТЕЛЯ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

Несмотря на увеличение доли частной собственности и развитие рынка коммерческой недвижимости, по-прежнему остается актуальным договор социального найма жилья. По договорам социального найма гражданам предоставляются жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде и будет полезно знать о некоторых нюансах жизни в социальном жилье.

Владей и пользуйся

Ошибочно полагать, что после того, как семья получит квартиру от государства, она становятся хозяином квартиры. Квартира (жилое помещение) предоставляется на основании договора социального найма.

В соответствии с п. 1 ст. 60 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных законом.
Из этого следует, что получив столь дорогой и долгожданный подарок, члены семьи становятся нанимателями, а это означает:
они вправе только владеть и пользоваться квартирой. У них нет главного правомочия собственника – права распоряжаться квартирой, т. е. её нельзя продать, подарить, завещать, отдать в залог.
Но, несмотря на то, что квартира не является собственностью нанимателя, у него много других преимуществ.

О наймодателе

Наймодатель – это собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо уполномоченное им лицо. От имени собственника действует уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления.
Наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Права и обязанности наймодателя:

1. Наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
2. Наймодатель должен передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
3. Должен принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
4. Должен осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

Данный перечень не является исчерпывающим. Наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Если наймодатель не исполняет свои обязанности, то он несет ответственность, предусмотренную законодательством.

Так, например, при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать:
– уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме;
– возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения или общего имущества в многоквартирном доме;
– возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Права нанимателя по договору социального найма…

• Обязанности нанимателя жилого помещения закреплены в ГК РФ и ЖК РФ. Существенных различий при этом не наблюдается. В соответствии с п. 3 ст. 67 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
  • использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;
  • обеспечивать сохранность жилого помещения;
  • поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
  • проводить текущий ремонт жилого помещения;
  • своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
  • информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
• По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (п. 2 ст. 672 ГК РФ).
  Но это отнюдь не означает, что он – единственное главное лицо в договоре социального найма. С ним лишь заключается такой договор. Наниматель своим автографом скрепляет документ, он выступает представителем семьи, которая будет проживать к квартире, но это не дает ему больше прав или не наделяет его большими обязанностями по сравнению с другими членами его семьи.
  К членам семьи нанимателя относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители.
  Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи, если вселены нанимателем именно в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.
  В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
  Все члены семьи нанимателя обязательно указываются в договоре социального найма и имеют равные с нанимателем права и обязанности.
  Кроме того, дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя несут с ним солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
  В случае изменения состава семьи, зарегистрированной по месту жительства в жилом помещении, занимаемом семьей по договору социального найма, в договор могут быть внесены соответствующие изменения.
• Как предусмотрено ст. 70 Жилищного кодекса РФ, наниматель вправе вселять в жилое помещение своего супруга, детей и родителей. Правда, для этого потребуется согласие в письменной форме других членов семьи, в том числе временно отсутствующих.
  Если речь идет о вселении других лиц, то помимо согласия членов своей семьи нанимателю необходимо также получить разрешение от наймодателя. Наймодатель может запретить такое вселение в случае, если общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.
  Чтобы вселить к родителям их несовершеннолетних детей, не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.
  Вселение новых лиц (то есть «прописка») влечет за собой изменение договора социального найма в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.
• Если к нанимателю нагрянули гости, то он имеет право разрешить безвозмездное проживание в своем жилье другим гражданам в качестве временно проживающих.
  Правда, для этого необходимо заручиться взаимным согласием всех членов семьи нанимателя, а также предварительно уведомить наймодателя.
• Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры – менее нормы предоставления.
  Как предусмотрено Жилищным кодексом РФ, срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд. Гости обязаны освободить квартиру по истечении согласованного с ними срока проживания.
  Если срок не согласован, гости обязаны съехать не позднее, чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.
  Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Продолжение