ЗАСТЕКЛЕНИЕ БАЛКОНА — ЭТО ПЕРЕПЛАНИРОВКА

Как известно, перепланировка в квартире должна согласовываться.
Что относится к перепланировке, четко сформулировано в Жилищном кодексе: «Перепланировкой являются любые переустройства, которые вносят изменения в форму или площадь помещений, и находят отражение на поэтажном плане».
Однако, мало кто задумывается, собираясь остеклить балкон, что эта работа изменит внешний вид фасадных стен и, что для этого тоже необходимо разрешение.
Перепланировка, проведенная самостоятельно, без разработки проекта и согласования проекта перепланировки, считается незаконной перепланировкой.
Эксперты указывают на два самых распространенных нарушения при проведении перепланировки, наказание за которые может стать неприятной неожиданностью для собственников жилья: остекление балкона и установка кондиционера.

Застекление балкона — это перепланировка

«Остекление балкона по закону — такая же перепланировка, как и перенос батарей или снос внутренних стен, которые не являются несущими, И оно также регламентируется статьей 25 Жилищного кодекса, принятого в марте 2005 года».

Со всей определенностью можно сказать, что в старых домах абсолютное большинство балконов были остеклены без разрешения. И хотя при этом были использованы разные способы и материалы, что явно не украшало фасад дома, случаи, когда собственникам приходилось их демонтировать, неизвестны.
Но раз закон такой есть, то ситуация может измениться в любое время.
Уже сейчас  в новых домах, где созданы ТСЖ или управляющие компании, застеклить балкон без разрешения проектной организации уже вряд ли удастся.
Чаще всего владельцы квартир интересуются, должны ли они оформлять перепланировку, если балкон или лоджия были остеклены еще до принятия кодекса, или же, если остекление было произведено предыдущими владельцами квартиры.
Ответ простой: если в техническом паспорте БТИ данная характеристика квартиры не прописана, то да, должны.

Исключение — застекление балконов в едином стиле во всем доме, выполненное при строительстве или капремонте. В этом случае застройщик или подрядчик, ответственный за ремонтные работы, самостоятельно согласует проект, а сведения об остеклении вносятся в паспорт БТИ без участия собственника квартиры.

Чем грозит незаконное застекление балкона?

Какое наказание грозит за это нарушение и что делать?
Наказание состоит из двух частей.
Первая — это ликвидация последствий перепланировки (то есть остекления).
Вторая — штраф, предусмотренный частью 2 статьи 7.21 КоАП. Его размер — от 2 до 2,5 тыс. рублей. Сам по себе размер штрафа небольшой. Его можно заплатить и проигнорировать предписание об устранении нарушения.
Но в этом случае, согласно ст. 29 Жилищного кодекса, ваше жилье может быть продано в принудительном порядке, а вырученные средства пойдут на ликвидацию перепланировки. Вам же достанется та часть суммы, которая останется после восстановления статус-кво.

Как и в случае с перепланировками в самой квартире, собственник должен решить: готов ли он рисковать или лучше узаконить застекление, не дожидаясь предписания от надзорных органов? В теории «час расплаты» может никогда не наступить. Но на практике все-таки бывают моменты, когда с легализацией перепланировок все-таки придется столкнуться.

Чаще всего это происходит в момент продажи квартиры, когда требуется паспорт БТИ. Если правоустанавливающие документы на квартиру «свежие», то при регистрации договора купли-продажи паспорт БТИ не нужен. А вот, если покупатель вашей квартиры хочет приобрести ее по ипотеке или же ваше свидетельство о собственности старого образца, паспорт будет необходим. По идее Бюро технической инвентаризации должно обновлять данные о квартире каждые 5 лет. Как правило, этого не происходит. И когда вы обратитесь в БТИ, чтобы изготовить техпаспорт на квартиру, к вам могут прийти с проверкой для уточнения данных. В этот момент и выяснится, что застекление балкона — это перепланировка. Накануне сделки это может стать неприятным сюрпризом.

О кондиционерах

Еще один «сюрприз» — вы не имеете права вешать кондиционер там, где захочется. До недавних пор тот, кто хотел повесить на фасаде дома внешний блок климатической системы, должен был проходить такую же процедуру согласования, как и с остеклением балконов. И точно так же, как и с балконами, этого никто не делал. 2,5 года назад была устроена амнистия: в марте 2011 года распоряжением мэра Собянина необходимость получения разрешения на установку кондиционеров была упразднена. Но при этом было бы некорректно утверждать, что с тех пор кондиционеры можно устанавливать повсеместно.

Один из нюансов касается обычных жилых домов. Дело в том, что внешние стены — это общая долевая собственность жильцов наравне с подъездами, лестничными клетками, чердаками и подвалами.
Поэтому, для использования части стены для установки кондиционера нужно получить согласие от остальных жителей дома. На практике это не делается почти никогда.

Зато встречается другая крайность: некоторые управляющие компании пытаются запрещать жителям эксплуатируемых ими домов вешать на фасад кондиционеры. С юридической точки зрения такого права они не имеют. Далеко не всегда все требования УК, прописываемые в договорах, соответствуют действующему законодательству. И если они идут вразрез с официальными нормами и правилами, то их легко можно оспорить в суде.

Кроме того, необходимо отметить, что уличная часть кондиционера должна быть смонтирована в соответствии с определенными требованиями. Например, уровень производимого ею шума не может превышать нормативов, установленных для жилых домов, а также, образующийся в процессе работы кондиционера конденсат, должен отводиться в канализацию, а не на улицу. Иначе, соседи живущие внизу могут пожаловаться в надзорные органы, которые вынесут предписание об устранении нарушения.

Кстати, не всякое остекление можно узаконить.

1. Нельзя узаконить остекление деревянными рамами с обшивкой внутреннего пространства деревянной вагонкой. Причина – пожарные нормы запрещают использовать на лоджиях и балконах любые конструкции из горючих материалов, т.к. лоджии и балконы в многоэтажных домах предназначены для эвакуации при пожаре.
2. Нельзя узаконить размещение на утепленных лоджиях и балконах радиаторов отопления и теплых полов, подсоединенных к общедомовым коммуникациям.
3. Утепление лоджий и балконов горючими материалами тоже запрещено по пожарным нормам.
4. Дом является памятником архитектуры, а в домах, признанных памятниками архитектуры, остекление балконов в принципе запрещено.

Читайте также:
Балкон на первом этаже