Загрузка ...
Замена радиаторов отопления в квартире: как не нарушить права соседей?
Наступил отопительный сезон, но не во всех квартирах тепло. В одних квартирах чуть теплые батареи и жильцы вынуждены всю зиму ходить в шерстяных носках, а в других- открывают форточки из-за невыносимой жары. Такая ситуация может возникнуть по многим причинам, однако одной из главных причин является нарушение теплового баланса многоквартирного дома, в том числе из-за самовольной замены радиаторов отопления в квартире, или установки дополнительных секций батарей в квартирах.
Что такое тепловой баланс дома, почему он нарушается и к чему это может привести?
Понятиями «баланс теплоты», «тепловой баланс» оперируют и проектировщики и монтажники систем отопления, и даже иногда, продавцы отопительной техники. Так что это такое — баланс теплоты здания?
Понятие «тепловой баланс дома» часто используется специалистами в сферах проектирования и обслуживания тепловых сетей зданий, при этом ни в одном нормативном акте нет его конкретного определения. Представляется, исходя из анализа норм, связанных с проектированием тепловых систем зданий, что тепловой баланс дома — это соотношение один к одному тепловых потерь в доме и поступающего тепла. Только при таком идеальном соотношении (балансе) может быть поддержана необходимая температура в доме.
Тепловая разбалансировка дома может произойти по причине монтажа дополнительных секций при замене радиаторов отопления в квартире, или изменении их конфигурации.
Радиаторы отопления в квартирах — общее имущество?
Часто люди не знают, кому принадлежит система отопления: хозяину квартиры или является частью общедомовой системы. Согласно Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, пункту 6 «..в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях».
Так получается, что приборы отопления являются общедомовым имуществом. Поэтому, самостоятельная замена радиаторов незаконна. Решение вопроса об отнесении радиаторов, находящихся в квартирах жильцов, к общему имуществу жилого дома либо определении их как части квартиры (принадлежность) является очень важным при определении лица, ответственного за их содержание и эксплуатацию.
В отличие от систем водоснабжения, газоснабжения тепловая система дома едина для всего многоквартирного дома и предназначена не только для обогрева какого-либо помещения, но и для транспортировки тепла по всему многоквартирному дому, в том числе и в другие квартиры.
Итак, говоря о приборах отопления, находящихся в квартирах, мы имеем дело с общим имуществом многоквартирного дома. Как известно, общее имущество дома принадлежит всем собственникам на праве общей долевой собственности и, соответственно, его судьба определяется по решению общего собрания собственников помещений (ст. ст. 44, 46 ЖК РФ). Однако в правоприменительной практике единообразия нет.
Иногда для того чтобы уяснить, что отопительные приборы относятся к общему или, наоборот, личному имуществу собственника квартиры, следует назначить строительно-техническую экспертизу, при которой эксперту ставятся такие вопросы:
— предназначены ли для обслуживания более одного помещения в данном доме обогревающие элементы внутридомовой системы отопления, расположенные в (конкретной) квартире;
— как осуществляется обслуживание более одного помещения в данном доме обогревающими элементами, расположенными в квартире.
Ответы на эти вопросы эксперт должен давать исходя из технических особенностей взаимодействия обогревающих элементов в отдельной квартире с другими помещениями в данном доме.
Замена радиаторов отопления в квартире — переоборудование жилого помещения или нарушение порядка пользования общим имуществом дома?
Замену радиаторов отопления в квартире часто принимают за переоборудование и при обнаружении, соответствующие органы пытаются обязать собственников квартир привести свое жилое помещение в первоначальное состояние. Однако данные действия не соответствуют нормам законодательства.
В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которые требуют внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Технические паспорта жилых помещений — это документы, содержащие техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям. Техническая паспортизация должна проводиться в силу п. 5 ст. 19 ЖК РФ наряду с другими формами государственного учета жилфонда.
Технический паспорт жилого помещения оформляется в соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37. Из содержания данной Инструкции (п. 3.16) следует, что в технический паспорт жилого помещения не вносятся сведения о местоположении и даже о наличии отопительных приборов, находящихся в жилом помещении: трубопроводы холодной и горячей воды, канализации, отопления, газа и т.п., а также радиаторы центрального отопления на поэтажных планах не показываются.
Значит, замена или перенос отопительных приборов или изменение их конфигурации не требует внесения изменений в технический паспорт и не может рассматриваться как переустройство жилого помещения, а является нарушением порядка пользования общим имуществом. Соответственно, к действиям собственников жилых помещений невозможно применить и последствия самовольного переустройства, которые заключаются в их понуждении привести жилое помещение в первоначальное состояние.
Однако, как бы то ни было, Правила эксплуатации жилфонда четко закрепляют обязанность обслуживающей организации контролировать самовольное увеличение или замену отопительных приборов внутри квартир. Так, согласно п. 5.2.1 данного документа эксплуатация системы центрального отопления жилых домов должна обеспечивать в том числе ликвидацию излишне установленных отопительных приборов и установку дополнительных в отдельных помещениях, отстающих по температурному режиму. Это значит, что у управляющей организации есть возможность провести демонтаж излишне установленных радиаторов отопления в квартирах.
Конечно, на практике сделать это очень трудно, поскольку ни один собственник не согласится на демонтаж батарей в своей квартире по доброй воле. Единственным способом решения данной проблемы является обращение в суд с иском к собственнику квартиры о требовании демонтировать излишне установленные секции батарей в связи с нарушением порядка пользования общим имуществом.
К кому обратиться для замены радиаторов отопления в квартире?
Как правило, многие жители совершенно не знают, куда им обращаться в случае необходимости заменить радиаторы отопления в своей квартире. Некоторые жильцы самостоятельно осуществляют демонтаж и последующую замену радиаторов отопления, что впоследствии может привести к тепловой разбалансировке дома, нарушению прав и законных интересов своих соседей, а в худшем случае к аварийной ситуации.
Согласно Правил эксплуатации жилфонда ( п.5.2.5 ) контролировать установку батарей должны обслуживающие организации. Увеличивать поверхность или количество отопительных приборов без специального разрешения организации по обслуживанию жилищного фонда не допускается. Управляющая организация имеет право запретить установку (замену) отопительных приборов в квартире при их несоответствии предусмотренным проектом отопительным приборам, поэтому до замены радиаторов отопления в квартире, жители должны согласовать проведение этих работ с обслуживающей организацией.
Собственнику помещения требуется согласовать :
— замену «родных» батарей на радиаторы этого же вида (аналогичные установленным при строительстве дома);
— замену радиаторов на радиаторы другого вида (отличные от тех, что были предусмотрены проектом здания), в том числе с изменением конфигурации (количества секций) радиаторов;
— перенос батарей.
В первом случае собственник квартиры имеет право установить аналогичные предусмотренным проектом батареи без получения специального разрешения обслуживающей организации. Тем не менее, ему стоит уточнить, какие именно батареи соответствуют проекту, и уведомить управляющую организацию о замене батарей, чтобы в будущем избежать проблем, в том числе и аварийных ситуаций.
В двух следующих случаях следует воспользоваться помощью специалиста, который определит возможность установки тех или иных приборов. Экспертиза о соответствии отопительных приборов проекту и возможности их установки в квартире без ущерба для тепловой системы дома оплачивается собственником квартиры, в которой он собирается заменить батареи, поскольку именно он выступает с инициативой изменения отопительной системы всего дома.
Замена батарей с тем же количеством секций из материалов, отличных от материала «родных» батарей, или с увеличением их поверхности может привести к тому, что тепловая система дома, рассчитанная по проекту на определенную нагрузку, разбалансируется и температурная нагрузка будет неравномерно распределена на разные части здания (поквартирно), поэтому проведение технической экспертизы позволит в дальнейшем избежать многих проблем и судебных исков.
Читайте также:
Общедомовые счетчики.
О новых правилах предоставления коммунальных услуг.
ЖКХ: вопросы и ответы.
Как заставить Управляющую компанию ЖКХ работать.
Как сделать перерасчет платы за квартиру.
Как снизить коммунальный платеж, если вы не жили в квартире?
Договор управления многоквартирным домом – что в нем?
Внимание: счетчик!
А как же пнут 12 того же постановления цитирую
Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания данных услуг с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом. Другими словами владельцев квартир имеют права менять батареи отопления обращаться в специализированные компании!
И не ко кого согласования с управляющей компанией не требуется!
Определением Кассационной коллегии Верховного Суда РФ от 24.11.2009 № КАС09-547 установлено, что «…в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.д.).»
Очень полезная статья и информация. Мы как раз занимаемся сантехническими работами в Казани. Одна из наших сантехнических услуг-замена и монтаж старых и новых батарей и радиаторов отопления. Эти знания законов нам пригодятся на практике для работы с нашими клиентами..Спасибо за статью.!!!
Можно ли на байпасе ставить шаровый кран в многоквартирном множеэтажном доме, т.к. соседи сверу жалуются на меня, что я их глушу. ЖКО ябязываем мене в усной форме опломбировать этот кран. Подскажите статьи законо куда могу ссылаться.
Можно и даже нужно ставить шаровый кран на перемычку (бойпас) как раз для того что-бы не глушить соседей и при необходимости проводить любые профилактические работы. Шаровый кран должен ставится после бойпаса (перемычки), для того чтобы после его закрытия вода могла перемещаться по бойпасу.
Да,у нас все такие правильные законы,а если я оплачиваю это гребаное центральное отопление и мерзну,почему я должен их соблюдать?Лучше я поставлю себе 10-12 секций,зато не не обидно будет платить.
Евгений
«Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания данных услуг с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом. Другими словами владельцев квартир имеют права менять батареи отопления обращаться в специализированные компании!»
— Способов управления МКД аж целых 3, у вас какой? Я тем самым навожу Вас на мысль что вы не правы.
гадя
«Да,у нас все такие правильные законы,а если я оплачиваю это гребаное центральное отопление и мерзну,почему я должен их соблюдать?Лучше я поставлю себе 10-12 секций,зато не не обидно будет платить.»
— Вы не задумывались что именно из-за нарушения собственниками законодательства и происходит такого рода курьезы. Кстати говоря «мерзну» у каждого человека проявляется по разному и именно по этому подача теплоносителя регулируется температурным графиком, что собственно и определяет то за что вы платите.
согласовывать обязательно нужно все с управляющей организацией! (на личном опыте убедились). проблема была в замене, на портале jkhrus нам ответили, что при несогласовании может нарушится тепловой и гидравлический режим во всем доме. был печальное вмешательство в трубу, которая относилась к общему имуществу и когда потом началась течь, все развели руками и сказали — сами влезли в ремонт, теперь и отвечайте сами.
Думаю что при разрешении споров по вопросу: можно ли установить большее количество секций батарей для достижения «нормального» температурного режима в жилом помещении, УК должна доказать что тепловые потери соответствуют норме установленных для домов подобного типа в определенной температурной зоне. В противном случае все доводы можно или нельзя, пустой разговор.
Как только наступает отопительный сезон,то там то сям начинают выходить из строя трубы подающие в дома тепло и горячую воду.В этом году я оплачивал только за отопление-1795 руб. за месяц и так круглый год.Увидел рекламу кварцевых батарей,приобрёл,установил,предупредил У.О.чтобы пришли опломбировали краны подключения старых батарей и со следующего месяца не начисляли за отопление.На что директор У.О.стал грозить,что я поступил не по закону и он не будет пломбировать ни какие краны и как начислял на отопление,так и будет начислять.Кто прав?Почему я буду и дальше всей семьёй мёрзнуть и платить такие деньги,между прочем они каждый месяц всё больше и больше.
я думаю пока трубы отопления проходят через вашу квартиру не сможете отказаться-как например лифт я им не пользуюсь,начисления бешеные,к тому-же от лифта постоянный шум и стук дверей.Копейск.
Андрей
18.09.2013 at 11:48
Определением Кассационной коллегии Верховного Суда РФ от 24.11.2009 № КАС09-547 установлено, что «…в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.д.)
Прочитал это решение верховного суда и осталось ощущение, что его, мягко говоря, доработали до необходимого смысла!Если отбросить всю воду то мы можем прочитать следущее: » Истец просит признать пункт 6 Постановления 491 недействующим, для того чтобы отрезать водяное теплоснабжение и перейти на электрообогрев, никого не спрашивая! В конце читаем : » В иске отказано!»
Да и к тому же: раз все так давно было решено, то почему до сих пор в это постановление не было внесено поправок, (последняя редакция была 25 декабря 2015 года и вступила в силу 07 января 2016 года!
Здравствуйте!подскажите, а может ли Управляющая Компания выдвигать требования о предоставлении ей переченя документов (начиная от устава организации и заканчивая лицензией на выполнении работ) от организации, выполняющей замену отопительных радиаторов?
В нашем доме отопление с подвала поднимается по стояку на 10 этаж.И с10 этажа опускается вниз через обратку приходит ко мне на 2 этаж,уже никакое.Так, сосед с 3 этажа,взял от стояка перенёс свою батарею на кухне в дальний угол,примерно на 6 метров.Произошло нарушение теплового режима,и потеря еще больше тепла. Скажите пожалуйста правомерны его действия или нет.Что можно предпринять.По судам бегать не хочу,нет здоровья. Виктор.
Мне интересно, если старые батареи мы заменили на новые (работник жкх это делал), платить мы будем меньше? или сумма за отопление останется прежней?
Постановление Верховного Суда РФ от 6 июня 2016 г. N 91-АД16-1
Верховный Суд РФ подтвердил, что в спорном случае радиаторы отопления в квартире относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
В состав общего имущества включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления, которые обслуживают более одной квартиры (размещаются за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т. п.). Находящиеся в квартирах радиаторы отопления, имеющие отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают одну квартиру и могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения.
Существенным обстоятельством было наличие или отсутствие на радиаторах отключающих устройств.
Отключающие устройства в системе отопления в квартире отсутствовали. Батареи были демонтированы управляющей организацией в связи с неисправностью, на месте демонтажа установлена запорная арматура.
При таких обстоятельствах радиаторы отопления являются частью общего отопительного оборудования дома. В связи с чем предписание об установке радиаторов отопления за счет средств, собранных на содержание и ремонт общего имущества, признано законным.
Установка запорной арматуры непосредственно после демонтажа радиаторов отопления не свидетельствует о том, что они перестали относиться к общему отопительному оборудованию дома
Очень все интересно и познавательно.Как я поняла со слов нашего ЖКС№3 Фр.р-а,мои батареи-моя головная боль.В этом году все же куплю и сменю,ибо жить в холодильнике и платить за это 2500 каждый зимний месяц надоело.
Сантехник приходил,сказал.что батареи мы покупаем сами,он их устанавливает.Про количество секций вообще ничего не сказал.Поставлю согласно расчету.
Я так поняла,что если ЖКС признает это не общим,а моим имуществом,то и претензий он потом предьвить не может.
В 2012 поменяли радиаторы отопления на последнем 22 этаже, угловая квартира, все равно холодно.При том, что мне сказали, сколько в комтате метров, столько и покупать , но забыли про метры корридоров и проходных помещений. Поэтому я рекомендую вешать максимальные батареи, потому что поменьше сделать можно, а увеличить нельзя)) Причем меняли сантехники районного деза, но документы не дали, потом техник приходил и сказал, что я нарушила закон и что я сколько бы не обращалась, ничего не добьюсь, т.к. сама нарушила закон, а сосоеди поставили ниже этажом радиаторы без перемычки и им когда жарко, они мне отрубают отопление))И кто, чего не ясно, соседи- это двадцать один этаж и никто не открывает дверь.
более одной квартиры) а ВЫ знаете что батареи в любой квартире МНОГОквартирного дома работают как одна система!? Тепловой баланс никто не отменял-то есть батареи в одной квартире греют соседнюю квартиру и т.д.Или объясните почему уличные стены дома толще чем межквартирные!? ЖЭУ крутят законом в свою выгоду! Про отсекающий вентиль уже не говорю….
Очень интересная статья. Надо понимать, что замена радиаторов отопления — все должно быть сделано правильно, чтобы не навредить соседям и добиться комфортного проживания в квартире
Константин
07.07.2018.
Замену батарей заказали в ТСЖ,сантехник их установил полгода назад.После весенних городских испытаний на повышенное давление соединение,смонтированное сантехником, потекло и вода залила 2 ниже расположенных квартиры. Собственники выставили нам приличную денежную претензию. Юрист сказал,что, если дело дойдёт до суда, мы проиграем. Получается, кто не виноват, того и ….
А зачем вообще менять хорошие чугунные батареи с высокой теплоотдачей на современное барахло? Есть такая проблема 20 октября пришли ЖКО с планом работ по замене чугунных батарей на какие то новые современные. Так как вышли все сроки проведения этих работ, жильцы дома послали ЖКО до весны. Но беда в другом выдали новые радиаторы, ребята их 80 шт в замен чугунным 4м.??? Где здесь улучшение? То есть домашний уют должен превратиться в какое то бомбоубежище с радиаторами российского производства которые могут лопнуть и как уже показала практика (в соседнем доме уже установлены такие батареи)делают эти работы рукож…..
пожаловалась в ук на холод в угловой комнате, пришла целая комиссия(женщина -техник ук, сантехник,начальник ук ) спорили,решали,что делать ( я не принимала участие, тк не являюсь специалистом в этой обл ), да меня никто и не спрашивал, тк холодные стояки -это общедомовое имущество и вставать на их защиту, не допускать работы по их переоборудованию я не вправе в результате сварочных работ слегка потеплело, но не до нормы,на новое обращение не отреагировали, а я перестала пользоваться этим холодильником, прошло много лет, создали тсн, сделали поквартирный обход с участием гжи, которое выдало председателю тсн предписание привести в проектный вид систему цо в моей квартире и нормализовать температурный режим, а тот велел делать все работы за мой счет, но ведь я плачу за сир общего имущества дома и к тому же я не заказывала никому таких работ, принимали решение и выполняли его спецы ук, а он говорит, что за все работы в квартире отвечает собственник и почему я не получила от ук акт о проведенных на стояках цо работах? Я говорю, что не являлась заказчиком работ и почему должна платить за безграмотность или халтурную работу «спецов» ук по обеспечению нормального отопления в моей квартире, за что я регулярно оплачиваю? В результате, когда я согласилась оплатить работу по исправлению чужой халтуры, пришел наш сантехник с этим председателем и выдали еще лучшее решение-я должна еще купить на замену и новые радиаторы(они чугунные), а к ним сантехник не может прикрутить полипропиленовые трубы! тут уж я задала вопрос, а не будет ли это усугублять нарушение проектного вида цо и кто будет отвечать за непрочность соединения чугуна с пропиленом, ведь в квартирах выше и ниже меня стояки из металла? и выдадут ли они мне акт о выполнении подобных работ? При прорыве кто будет отвечать? Мне в ответ, а здесь нужен хороший сварщик, а у меня его нет,я-значит, из-за отсутствия профессионала будем дальше усугублять нарушения в системе цо мкд, а отвечать опять отдельно взятый собственник? У меня вопрос, когда платить за халтуру будут платить производители оной, а не собственник ? Пока не отладим в стране жесткую связь, кто портит тот и платит, до тех пор порядок в головах нашего жкх один — лох(собственник) заплатит за все! А пока не пускать в квартиру «спецов» ук? Закон говорит- низзззя…… Найдись умная голова, посоветуй, сумеете придумать, как закон не нарушить и в квартиру не пускать и не платить за моральных уродов- шариковых?!» Поистинне умом Россию не понять, аршином общим не измерить» ДОКОЛЕ?