ПЕРЕПЛАНИРОВКА И ПЕРЕУСТРОЙСТВО КВАРТИРЫ.

Иногда обстановка в Вашей привычной квартире становится настолько привычной, что ее хочется изменить. Можно, конечно, переставить мебель или сделать косметический ремонт. Но более радикальным и, кстати, очень сегодня модным является другое – перепланировка и переустройство квартиры. Так вот, ни для кого сейчас не секрет, что такие изменения должны быть узаконены, кроме того и изменения бывают разными.

Так что же такое перепланировка и переустройство  квартиры?

Для того, чтобы делать текущий ремонт, устанавливать встроенную мебель, убирать антресоли, менять инженерное оборудование на аналогичное по параметрам и техническому устройству в своей квартире специального разрешения не требуется.

А если предполагается перепланировка и  переустройство квартиры? Что в таком случае нужно знать?

Во- первых,  право на проведение таких работ имеют только собственники,  но есть одно условие – предварительно должны быть оформлены все согласования и разрешительная документация, доказывающая, что не нарушены строительные нормативы, ничто не угрожает сохранности дома и учтены права соседей.

Если вы занимаете жилое помещение по договору социального найма, то вам следует обратиться с разрешением к наймодателю. К тому же, потребуется письменное согласие всех членов семьи.

Теперь давайте конкретно определимся, что такое перепланировка и что такое переустройство квартиры.

Определение перепланировки квартиры как жилого помещения дано в  Жилищном Кодексе РФ (гл.4 ст.25).
В Кодексе вводится два понятия – перепланировка и переустройство.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Если перепланировка помещения требует минимальных изменений, не затрагивающих несущие стены, то согласование перепланировки квартиры можно провести по эскизу. В такой ситуации договор на перепланировку квартиры не подразумевает изменение конфигурации несущих стен, но обязательно должен предполагать наличие четко утвержденного списка работ, которые и описываются в эскизе. Эскиз отличается от проекта тем, что его можно нарисовать прямо на плане БТИ. Красным цветом отмечают перегородки, которые планируют снести, зеленым – те, которые будут построены.

Среди основных работ, проводимых по эскизу, можно выделить:

• полное или частичное возведение или снос стен (перегородок),
• перенос дверных проемов, проходов и арок, устройство новых перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия;
•  замена или установка дополнительного инженерного оборудования, при условии сохранения стояков холодного/горячего водоснабжения и канализации (работы относятся к переустройству квартиры).

Если Вы затеяли более серьезные изменения в своей квартире, то перепланировка и переустройство квартиры, затрагивающие несущие конструкции, требует разработки проекта компаниями, имеющими допуск Саморегулируемой организации (СРО). Именно они в будущем и будут отвечать за получение последующих разрешительных документов.

• устройства проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении двух смежных квартир по горизонтали);
•  устройства внутренних лестниц и проемов в перекрытиях;
•  устройства перегородок с увеличением нагрузок и несущих стен;
•  изменения конструкции полов.

Теперь давайте разберемся, чем переустройство квартир отличается от перепланировки.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Как видно из определения, под переустройством понимаются все те виды ремонтных работ, которые могут привести к изменению инженерно-технического оборудования квартиры.
Под это определение попадают, например, такие изменения, которые порой представляются несущественными – перестановка мойки и газовой плиты в кухне является переустройством, так как мойка и плита меняют свое местоположение на поэтажном плане квартиры. А это встречается очень часто, когда старая кухонная мебель заменяется на новую встроенную кухню.
Статья 25 ЖК РФ устанавливает следующие виды переустройства на основании проекта:

• Замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования. Устройство туалетов, ванных комнат и кухонь.
• Переустановка отопительных, сантехнических и газовых приборов (за исключением переноса радиаторов в застекленные лоджии или балконы).
• Установка бытовых электроплит вместо газовых.
• Замена или установка дополнительного инженерного оборудования, которое увеличивает энерго- и водопотребление, с заменой существующих или прокладкой дополнительных проводящих сетей (кроме устройства полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления).
• К переустройству квартиры относят также демонтаж инженерного оборудования или подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного и горячего водоснабжения и канализации. Такой демонтаж осуществляется на основании эскиза.

Таким образом, главным отличием перепланировки квартиры от переустройства является то, что в первом случае вы изменяете планировку, то есть разрушаете или устанавливаете новые стены или объединяете комнаты, квартиры и  прочее, а во втором — вносите существенные изменения в устройство инженерного, технического и электрического оборудования.

Теперь отметим, что категорически запрещено в ходе переустройства и перепланировки квартиры. Законодательство не допускает в типовых домах предпринимать следующие «улучшения»:

• Устраивать проемы, вырубать ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах, стойках и колоннах.
• Делать штраб для скрытой электропроводки и трубопроводов в горизонтальных швах стеновых панелей.
• Ликвидировать каналы естественной вентиляции.
• Затруднять доступ к инженерным коммуникациям и выключающим устройствам.
• Нельзя увеличивать подсобную площадь за счет жилой, не изменив их статус, и устанавливать регулирующие устройства на общедомовых и инженерных сетях.

Проще говоря, перепланировка и переустройство квартиры не должны ухудшать условия эксплуатации и проживания в доме граждан или снижать прочность и устойчивость несущих конструкций здания, то есть делать то, что может повлечь разрушение дома.

Ну и не забудьте, что все эти изменения надо узаконить еще до начала работ. Обычно этим занимаются специальные комиссии при муниципалитетах или районные отделения жилинспекций. А жителям столицы следует обращаться в службу единого окна при Мосжилинспекции.

Важно понимать, что только те виды ремонтных работ считаются перепланировкой и переустройством, которые требуют внесения изменений в технический паспорт на жилое помещение. Если, согласно правилам оформления технических паспортов, какие-либо элементы не отображаются в техническом паспорте, то они и не являются перепланировкой и переустройством, а, значит, не требуют получения соответствующих разрешений и согласований.

В заключение хочется отметить, что и перепланировка и переустройство квартиры – дело нешуточное. Забот много.

Приятного Вам ремонта!

Читайте также:
Балкон на первом этаже?