КВАРТИРА В ИПОТЕКЕ ПРИ РАЗВОДЕ…

Развод – и сам по себе штука неприятная, а когда  развод и ипотека одновременно- неприятность вдвойне. И вопрос просто не решается. Ведь ипотека – это «любовный» треугольник, где третьей стороной выступает банк – организация, лишенная эмоций и ориентированная исключительно на практичность.

Что же делать, если квартира в ипотеке при разводе,  как ее разделить?

Ключевым здесь является вопрос: на каких условиях брался кредит?
Возможны два варианта:

• либо супруги оформляли квартиру в ипотеку, как созаемщики, и тогда этот кредит является совместным,
• либо долг банку «висит» на ком-то одном из них.

Первая ситуация значительно более распространена. Подавляющее большинство банков выдвигают условием получения кредита солидарную ответственность супругов. Сейчас в ипотечном договоре можно увидеть пункт: «При расторжении брака между созаемщиками, условия данного договора не изменяются». Для банка подобный вариант, как дополнительная страховка – если при разводе супругов, один из них откажется платить, то финансовая ответственность полностью ляжет на другого. Но даже, если подобного требования банка не было, большинство получателей кредита сами хотят иметь в созаемщиках «половинку» – совместный доход больше, и это позволяет получить большую сумму. Собственность созаемщиков, однозначно, подлежит дележу в соотношении 50 на 50.

Но, даже если даже квартира оформлена на одного из супругов, это жилье — совместная собственность, как и любое имущество, приобретенное супругами в период брака и  приравнивается к совместно нажитому имуществу супругов, вне зависимости от того, на кого оформлялся ипотечный договор. Так что, исходя из Семейного кодекса, при разводе квартира должна делиться пополам. Но, так как имущество находится в залоге у банка, то никакие юридические действия с жильем произвести невозможно.

Тут возникает несколько вариантов развития событий.

Если раздел произошел без участия банка (случай, надо признаться, не частый, но все же встречающийся), то супруги могут договориться и продолжать гасить кредит (еще пару десятков лет). Но, это,  согласитесь, скорее из области фантастики. Поэтому, можно обратиться напрямую в банк с просьбой- дать согласие на продажу квартиры. Банк может согласиться на продажу или же потребовать досрочного погашения ипотеки, сославшись на то, что развод нарушает условия кредитного договора.

Если дело дошло до судебного разбирательства, то об этом разумнее будет проинформировать банк, поскольку все проблемные моменты можно решить еще в суде. Более того, судья может принудить банк выполнить операции с залоговым имуществом, которые устраивают именно вас. Например, продать квартиру, либо переоформить договор ипотеки на кого-то одного.

Как продать ипотеку?

Если принимается решение квартиру в ипотеке при разводе продать и вырученные деньги в той или иной пропорции поделить, выясняется, что сделать это не так просто. На квартире висит «обременение», и всякие сделки с подобным имуществом возможны только с согласия залогодержателя, т. е. банка.

Однако, нередко банк сам готов идти на продажу ипотечной квартиры. Логика здесь проста – лучше  потерять на процентах, но гарантированно вернуть кредитное тело. Тогда супругам необходимо будет найти покупателя, который сначала компенсирует банку сумму вашего долга по кредиту, а потом подождет, пока пройдут все процедуры по снятию обременения с недвижимости и вступления продавцов в право собственности.
Самостоятельный поиск таких покупателей – дело непростое. Так что, на практике владельцам квартиры в ипотеке приходится обращаться в агентство недвижимости, которое сначала гасит кредит своими средствами и только после этого организует реализацию квартиры.Читайте также:
Кредит. Брать или не брать.
Что такое поручительство?
Кредитная карта. Условия.

Денежную разницу, оставшуюся после продажи квартиры и погашения кредита, супруги получают на руки.

Продажей квартиры может заняться и банк, выставив жилье на торги, но, как показывает практика, такой вариант не самый лучший. Тут цена всегда оказывается ощутимо ниже рыночной. Вдобавок, за счет вырученных денег придется покрыть и расходы на организацию аукциона.

Рассмотрим пример:
семья оформила ипотечный кредит на однокомнатную квартиру, где заемщиком выступил только муж. Через пару лет супруги решили развестись.  Как будет разделена квартира?

В соответствии с российским законодательством, данная «однушка» — совместно нажитое имущество. Значит, жилье должно быть разделено пополам между супругами. Но тут важна и позиция банка-кредитора.

Разделить в натуре однокомнатную квартиру возможности не представляется – каждый из супругов вправе рассчитывать только на долю жилплощади.
Но доля собственности, согласно ФЗ «Об ипотеке», не может выступать в качестве залога. И если банк не пожелает переоформить ипотечный договор, то вся ответственность по погашению кредита ложится на мужа, как единственного заемщика (неважно, будет он там жить или нет). Но, в то же время, у мужа появляется законное право требовать от жены компенсации платежей по ипотеке, в размере полученной на квартиру доли.

Читайте также:
Кредит. Брать или не брать.
Что такое поручительство?
Кредитная карта. Условия.